平成27年度の「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」によると、空き家所有者が空き家を「自分で」管理しているのが大半（61.5％）で、専門の「事業者に委託」しているのは8.3％だけだった。その理由や背景を深掘りしてみよう。【今週の住活トピック】
平成27年度「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」を発表／全国宅地建物取引業協会連合会ほか空き家の状態も活用方法に影響する？

この調査は、空き家の所有者に対してさまざまな質問をしている。そこでまずは、空き家になる理由や空き家のままになっている理由、空き家の状態などについて、おおまかに見ていこう。

空き家となった理由については、相続が大きな要因となっている（自分が住んだことのある住宅の相続で30.6％、自分が住んだことのない住宅の相続で17.6％）。「自分が住み替えて前の住まいをまだ保有しているから」（21.6%）、「別荘・セカンドハウス用として購入したが、ほとんど使っていないから」（15.9%）と続く。

空き家が継続している理由については、以下の4つに大別できる。
（1）活用方法が決まっている（「売却」や「賃貸」、「解体」をする予定、またはしようとしたができなかった）
（2）使用する（将来住む可能性がある、年に数回利用しているなど）
（3）処分方法が決まっていない（意見がまとまらない、どうしてよいか分からない）
（4）特に理由はなく、活用方法を考えていない

空き家のコンディションについては、52.9％が「腐朽・破損はほとんどない」状態で、「住宅の外回り又は室内に部分的に腐朽・破損がある」状態が27.8％、腐朽・破損が進んでいる（「屋根の変形や柱の傾きなどが生じている」4.6％、「住宅の外回り又は室内に全体的に腐朽・破損がある」9.1％）状態が13.7％、「わからない」が5.6％だった。

空き家を使用する人たち、または売却や賃貸を検討した人たちの空き家は、コンディションが良い割合が高く、逆に解体を検討した人たちの空き家は、コンディションが悪い割合が高い傾向が見られた。また、処分方法が決まっていない人たちの空き家も、コンディションが悪い割合がやや高い傾向にあった。

空き家になってしまうもう一つの要因が、空き家が遠方にあることだ。今回の調査では、約3割が空き家と異なる都道府県に住んでいたが、大都市圏の居住者ほど空き家が遠方にある傾向が強くなっていた。

最近では、空き家の管理を専門に行う事業者も、数多く登場している。そこで、空き家を日ごろ誰が管理しているかに注目してみた。

自分で管理しているのが61.5％で、親族や知人等を含めると79.3％と8割近くになった。一方、不動産会社、工務店、警備会社、NPO法人等の専門の事業者に委託しているのは8.3％（画像1）と1割に満たない。

【画像1】日頃の空き家管理者（出典／全国宅地建物取引業協会連合会ほか「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」より転載）

次に、管理を事業者に委託している理由を見ると、使ったり、売却したり、賃貸したりするためにコンディションをよくしておきたいという考えが多いことが分かる。このほか、ほかに任せられる人がいない、専門家に任せたほうが安心、空き家を何らかのトラブルの要因にしたくないといった回答が目立った。（画像2）

【画像2】管理を事業者に委託している理由　※日頃の管理者として「4.不動産会社」～「7.NPO 法人やボランティア団体」を選択した回答者が総数（出典／全国宅地建物取引業協会連合会ほか「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」より転載）

管理を委託する頻度については、「定期的ではなく、必要な時」が最も多い44.5％で、次いで「毎月1回」が24.8％となっていた。

【画像3】管理をお願いしている頻度　※日頃の管理者として「4.不動産会社」～「7.NPO 法人やボランティア団体」を選択した回答者が総数（出典／全国宅地建物取引業協会連合会ほか「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」より転載）

専門の事業者に空き家の管理を委託しない理由を見ると、「費用を払ってまで空き家を管理する必要性を感じない」38.0％、「自分や親戚、知人等で十分」36.0％といった回答が目立つ。

【画像4】専門事業者に管理を頼まない理由（出典／全国宅地建物取引業協会連合会ほか「空き家所有者に関するアンケート調査及びインタビュー調査」より転載）

住宅は、人が住まなくなると急速に老朽化が進む。特に、換気をせずに室内に湿気が溜まるとカビが発生したり、木材を腐らせたりして、老朽化が進む大きな原因となる。また、定期的に水を流さないと配管の腐朽が進みやすい。

住宅のコンディションを良い状態にしておくためには、月に1回程度は通風することが望ましく、通水や清掃をしたり、雨漏りなどがないかなど点検もしておきたい。また、郵便ポストの整理、庭木の手入れ、鍵の確認なども防犯上や防災上必要になってくる。

住宅のコンディションを良い状態で維持することが、空き家の活用にも有効になる。すべての管理を自分や親戚などでできない場合は、事業者に委託することも考えたほうがよいだろう。空き家の管理サービスを提供している事業者は多様になっており、鍵を預けて室内に立ち入られるのが不安な場合は、屋外からの目視確認だけ委託するという選択肢もある。

事業者に管理を委託する場合は、サービスの範囲や報告の仕方、鍵を預ける場合は鍵の管理方法、料金などを見積もりでしっかり確認し、契約書をきちんと交わすのがよいだろう。

空き家をどうしたらよいかは、各家庭の事情や住宅のコンディション、空き家のある周辺の市場性などで大きく異なるだろう。自治体に相談窓口を設けている場合も多いので、自治体に相談したり、不動産会社などに相談したりして、できるだけ有効な活用方法を検討してもらいたい。

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ネット通販の注文も友達との約束もしていないのに、突然「ピンポーン」とチャイムが鳴ることってありますよね。筆者は予定のない「ピンポーン」があったとき、息を殺して相手が去るのを待つか、忍び足でドアスコープから外を確認する(たぶん相手にはばれてる)のですが、世のみなさんはどうしているのでしょうか？全国の賃貸ひとり暮らしをしている300名にアンケートを実施しました。
“予定のないピンポーン”の主の正体はやっぱり「集金」と「勧誘」が多い

まず、予定のないピンポーンの正体はなんだったのでしょうか。

Q.今まで経験した予定のない“ピンポ～ン”の用件はなんでしたか。（複数回答）

1位 テレビの受信料の集金(57.3％)
2位 新聞の勧誘(51.0％)
3位 宗教の勧誘(47.0％)
4位 宅配・郵便業者(43.0％)
5位 国勢調査(20.3％)
6位 インターネットの勧誘(18.0％)
7位 同じ物件に引越してきた人からのあいさつ(13.7％)
8位 管理人さんや大家さん(11.0％)
9位 同じ物件に住む人からの苦情(7.7％)
10位 その他(4.7％)

「テレビの受信料の集金」、「新聞の勧誘」、「宗教の勧誘」と、あまりうれしくない用件が上位3位を占める結果に。筆者もどれも経験があります。予定のないピンポンは「集金」か「勧誘」と思ってよさそうです。

4位の「宅配・郵便業者」も結構ありますよね。実家からの支援物資だと、とてもうれしい“予定のないピンポン”になります。

意外と多いのが、8位の「管理人さんや大家さん」、「同じ物件に住む人からの苦情」。どちらも身に覚えがなかった場合は戸惑ってしまいそうです。

そんな“予定のないピンポーン”にどう対応するかも聞いてみました。

Q.あなたが一人で部屋にいるときに、(予定のない)玄関チャイムまたはインターフォンが鳴った場合どうしていますか？（単一回答）

●部屋にインターフォンがある人（N：215）
1位 インターフォンで用事を確認する(60.9％)
2位 のぞき窓を確認したうえで出る／出ないを決める(12.6％)
3位 出ない(存在を消して居留守を使う)(12.1％)
4位 ドアチェーンをかけたまま玄関を少しあけて用事を確認する(6.0％)
5位 出ない(存在は消さない、堂々と居留守を使う)(5.1％)
6位 その他(3.3％)

●部屋にインターフォンがない人(チャイムしかない) （N：85）
1位 のぞき窓を確認したうえで出る／出ないを決める(44.7%)
2位 出ない(存在を消して居留守を使う)(30.6%)
3位 出ない(存在は消さない、堂々と居留守を使う)(9.4%)
4位 ドアチェーンをかけたまま玄関を少しあけて用事を確認する(8.2%)
5位 その他(7.1%)

部屋にインターフォンがある人は60.9％も「インターフォンで用事を確認する」と回答。対してチャイムしかない人は「のぞき窓を確認したうえで出る／出ないを決める」が44.7％と、相手を確認してから対応する人が一番多いという結果に。
インターフォンは相手と直接顔を合わせなくて済むので、相手が不必要な勧誘などであったとしても断りやすいですもんね。この差は納得です。

また、居留守を使ったことがある人に居留守エピソードを聞いてみると…

「シャワーを浴びようと全裸になった途端にチャイムがなったので居留守を使った」(40代・男性)
「着替えるのが面倒だったから」(30代・女性)
「(ピンポンが) なった瞬間にテレビを消した」(40代・男性)
「休日の朝にピンポンとなり、誰もくる予定がなかったので寝ていたくて寝ていたら 親だった」（30代・男性）

などの、あるある～！(ピンポンの主さんすみません)というものが多かったですが、なかには

「ばれないように、居留守というよりも最初から存在感を消して生活している。宅配便はあらかじめ時間指定している」（20代・女性）

と、少くらい存在感出しても大丈夫だよ…！というコメントや

「基本、来る予定がない訪問は出ないことにしているが、夏の暑い日に窓から新聞の勧誘に捕まり断るのに時間がかかった」（30代・女性）
「いるのは分かっていると手紙をドアに差し込まれた」（30代・男性）
「明らかに心当たりがないのに、宅配便ですーって声がした。 居留守を使ったところ、不在票も無かったので、開けなくて正解だった」（30代・男性）
「夜中の2時に知らない人が3日連続できた。映像が見れるので見ると缶ビールを持った酔っ払いだった」（40代・男性）

なんて怖いエピソードも。自分の身を守るためにも居留守が必要な場合もありますよね。

「予定のないピンポーン」への対応に正解はありませんが、まずはピンポンの主の“正体”を確認したほうがいいことは間違いなさそうです。

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鎌倉に住んで一番戸惑ったこと、それはごみルール！ 都内の「燃える・燃えない」という大雑把な分別に慣れていただけに、10種類の細かな分類、しかもリサイクルできない家庭系ごみは有料の指定ごみ袋に入れて出さなければならない。ルール通りに分別することに慣れるまでに約半年かかったが、助成金のおかげで1割の負担で生ごみ処理機という新兵器も導入。大変だけど新たな発見も沢山あった、鎌倉市のリサイクル事情を紹介しよう。
植木剪定ごみは毎週無料回収、でも燃えないごみは月一回・しかも有料！

ごみの分別ルールが地域で大きく異なることを知ってはいたが、鎌倉の細かさには本当に驚いた。ごみの収集日カレンダーを見ると、「飲料用カン・ビン」「ペットボトル」はもちろん、プラスチックは「容器包装プラスチック」（週1回）と「製品プラスチック」（月1回）、「紙類・布類」（週1回）など大分類で既に10種。さらにその大分類の中でも、「紙類・布類」であれば、段ボール、新聞・雑誌、牛乳パック、書類や手紙などのミックスペーパー、という具合に同じものをまとめて出す。しかも家庭の「燃やすごみ」「燃えないごみ」は有料。素材を確認しながら間違いなく品物ごとに分けてルール通りに出すために、しばらくは説明書が手放せず、仕分けの時間もかかった。

【画像1】鎌倉市のごみルールは本当に複雑。しかも「燃やすごみ」「燃えないごみ」は地元のスーパーやコンビニに売っている鎌倉市指定の有料袋（指定収集袋）を購入し、これに入れて捨てなければならない。Ｓ／Ｍ／Ｌ／ＬＬの4サイズがあり金額が決まるが、当初は自分に必要な大きさもピンとこない。一番右のＳの上に置いた10円玉でも分かるように、これがスーパーなどでもらう一番小さいサイズの袋という感じ。最小のＳサイズが5Lで一枚当たり10円、Ｍ（10L）20円、Ｌ（20L）40円、ＬＬ（40L）80円（写真撮影／長井純子）

鎌倉市で家庭系ごみの有料化が始まったのは平成27年4月1日。有料袋に入れて出すことで、ごみの発生抑制や、出す量に応じた費用負担の公平化を図るのが目的だという。実際、都内マンション暮らしのときはほとんどのものを「燃えるごみ」として大袋で捨てていた。

引越し当日、手伝いに来てくれた鎌倉在住の友人と二人で段ボールを荷ほどきしたときのこと。割れないよう大量に使った古新聞の中から食器を取り出すと、私の周りには食器の山とグチャグチャな新聞のごみの山。しかし友人は丸まった新聞紙のシワを全てきちんと伸ばし、畳み直して束にして資源ごみの古新聞として紙類の日に出してね、と教えてくれた。なるほど、リサイクルできる新聞等の紙類は、無料回収なのだ！ 今までの癖で、引越し時も大量の燃やすごみを有料で出すところだったが、友人のおかげでかなりのものがリサイクルできることを学んだ。

【図1】平成27年4月から有料化された燃やすごみ。無料だった前年同月と比べて平均で約16％減、さらに有料化前には重量ベースで燃やすごみの中に約26％混入していた資源物が13％になるなど、はっきり目に見える削減効果があったという（資料提供／鎌倉市役所環境部ごみ減量対策課）

更に、家庭系の燃やすごみの内訳をみると、重さの約半分を占めるのが生ごみだという。生ごみは唯一家庭でも処理できるごみなので、鎌倉市では平成3年から生ごみ処理機購入費助成制度を実施。その後普及率を上げるために助成率も改訂され、現在では非電動型は90％、電動型でも75％助成してもらえるので、実質負担額はほんの数千円（助成額の上限は4万円）。市のごみ減量に対する本気度が伝わってくる。実際、この制度を利用した普及台数も年々増加傾向にあるという。

【画像2】写真左：市役所の窓口近くの廊下には、助成を受けることのできる生ごみ処理機の実物がずらり展示されている。市役所の窓口で助成金を差し引いた金額を支払って購入手続きすることもできるし、販売店から直接購入していったん全額支払い、申請によって後日助成金を振り込んでもらうこともできる。写真右：私が選んだ非電動型の生ごみ処理機の場合、90％助成対象なのでいったん2万円支払うものの、申請することで実質2000円に（写真撮影／長井純子）

市役所に展示された実物や資料を比較検討。電動・非電動、室内・屋外、ベランダ・土置きなど色々ある中、私が選んだのは自然界の微生物の力で生ごみを分解する非電動生ごみ処理機の土置きタイプ。設置時に丁寧に使い方のレクチャーをしてくれる。要は土の中に生ごみを入れて、土の中に住む微生物が堆肥化または消滅させるのを待つわけなので、微生物の特徴や働きを良くする工夫を教えていただく。

【画像3】写真左：生ごみ処理容器 キエーロの考案者ご夫婦が自ら納品・設置し、使い方の説明などを丁寧にしてくれる。疑問だったこともこれでスッキリ。既にエコな気持ちに。写真右：置き場所に選んだのは勝手口の脇、水道も近いので臭いが気になるものも洗い流せて便利そう（写真撮影／長井純子）

「ごみは細かくすると早く消滅」「穴を掘って土をまぶす」「微生物は肉・魚・油ものが大好物。内臓類や腐りかけたものもＯＫ」とのこと。臭いが気になりそうだが「穴を掘ってごみの上に乾いた土をかぶせることで土のふたをした状態になり臭いません」。生ごみならなんでも捨てられ、しかもを捨てる際一番困るものが微生物の大好物とは頼もしい！ 知識がつくと微生物への親近感も湧いてくる(笑)。

半年間の鎌倉暮らしで変わったこと。
・リサイクル出来る素材か否かの分別が早くなり、沢山のプラスチック製品に囲まれて暮らしていることを認識した
・季節ごとにするべき庭仕事が分かり始め、毎週の植木剪定ごみの日に向けて定期的に庭の手入れや掃除をするようになった
・生ごみ処理機によって、生ごみが土に還るのを実感しつつ、燃やすごみの量も激減した
・市内のリサイクルセンターを利用して、手づくりや洋服リメイクをするようになった
・筆者は買い物好きだが、捨てるのがあまりに大変なので、物を選ぶ際は慎重になった

「有料ごみをできるだけ少なく」という倹約精神が働くせいかごみの量はどんどん減り、有料ごみ袋はＳかＭで十分。まだ大きなサイズはＬ、ＬＬともに使ったことがない。必要に迫られ、ようやくエコ生活に目覚めたというわけだ。これからは地球に優しく生きるぞ！

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不動産購入時にたびたび登場する「登記」という言葉。通常この登記は司法書士や土地家屋調査士といったプロに依頼することが多いのですが、実は法律上は「自分で行うのが原則」だし、実際に「自分で」行うことも可能なんです。プロにお願いすると、一番難易度が高い登記で7~10万円程度かかるのですが、 はたして本当に素人でもできるのか？ どんなところが難しいのか？ 今回家を建てたのを機に、編集部Ｙが自分で登記にチャレンジ。実際にやってみたプロセスや難易度をレポートします！
そもそも「登記」とは？

そもそも「登記」とはなんでしょうか？ 「登記」とは、権利関係などを公に明らかにするために法務局が管理する登記記録というデータに記録することです。「登記」には、「不動産登記」、「商業登記」や「船舶登記」などの種類があります。不動産登記は、「どのような不動産（土地・建物）なのか」、「所有者はどこの誰なのか」、「どこの誰からいくらお金を借りたのか」などが「登記」され誰でも分かるようになっています。

また、「不動産登記」と言っても１つではなく、数多くの種類があります。土地を購入した場合は「売買による所有権移転登記」（売主から買主に所有者を変更）、住宅ローンなど不動産を担保にお金を借りる場合には「抵当権設定登記」など、目的に応じた登記が必要です。家を新築した場合は、「建物表題登記」（こんな建物をどこの誰が建てた）を行います。「建物表題登記」は図面を描く必要があり、それがこの登記で最も難しい点になっています。

フルタイムの仕事や幼い子ども2人の育児もあり、おまけに引越しなどでバタバタしているなか、本当に自分でやるのか？ やれるのか？と不安になりましたが、最終的には「やる！」と決意。登記というものを自分でやってみたかったという好奇心と、やはり専門の方に払うはずのお金（東京では10万円、地方では7～8万円程度）をほかのことに使えるという点が魅力だったわけです。

「登記」を自分でしよう、と決めてからまずしたことは、設計事務所・工務店に伝えることでした。筆者の場合、設計士・工務店ともに快くOKしてくれたのですが、ハウスメーカーや工務店によっては指定の事務所が決まっていたり、登記準備が遅いと融資実行も遅れてしまうため、個人での登記に難色を示すケースもあるそう。ですから、自分で登記を行うには、工務店やハウスメーカー等と契約する前に「自分で登記を行う」ことに協力してもらえるか確認したほうがよいでしょう。

次にやるのは情報収集。筆者の場合はインターネットや書籍での情報収集を行い、その後法務局へ相談しました。法務局の電話相談は、やや事務的な対応で分かりづらかったのですが、窓口へ行くと、担当者はみな親切で、詳しく教えてもらえました。とはいえ、１から10まで教えてもらおうというスタンスだと迷惑をかけるケースもあるようなので、事前にネットや書籍で概要をつかんでおいた方が相談もスムーズかと思います。建物表題登記は、エリアによってルールが異なるため、建築する場所を管轄する登記所を確認し、その窓口に相談にいくとよいでしょう。その際、相談に予約が必要なところもあるので、事前に確認をしてください。

そして、肝心の「建物表題登記」に必要な書類は以下の通りです。

一番の難関は、やはり7の「建物図面・各階平面図」です。それ以外は難しくありません。

法務局の窓口で図面について相談した際に言われたのは、「図面の描き方を一から説明するのは難しいので、まずはこれ（参考書類のコピー）を見て描いてお持ちください」ということでした。その際、画像1のような定規でチェックするということでしたので、筆者はさっそくこの定規（「三角スケール」1000円弱）を購入しました（※）。そして、購入した書籍『自分で登記をする会1』に掲載されている内容を参考に、まずは図面を描いて窓口で見てもらう、というやり方をすることに決めました。
※三角スケールではなくて、縮尺目盛が付いている三角定規でも図面は描けます。

【画像1】筆者が購入した1/100、1/250、1/500などのメモリがある三角スケール（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

この作業を一度行い、三角スケールでチェック。大体OK？ という完成度に仕上げて窓口へ相談に行きました。担当者の方いわく、「各階平面図のほうがほんの少し大きいけど、許容範囲です」とのこと。やったー！！　これで無事、図面完成です。

【画像2】B4サイズの申請書、左半分は1/250分の1で記載する「各階平面図」、図面の隣に面積の計算を書いています。右半分は1/500分の1で描く「建物図面」（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

図面を描き終えて、その他の書類もすべて用意し、窓口に申請に行きました。その後、法務局の方が自宅を確認しに来て、その二日後には無事、登記完了となりました。

【画像3】法務局の方が自宅に来て、家の中の写真を撮ったり、周囲から建物状況を確認したり。また書類の不備も指摘いただきその場ですぐ修正。固定資産税の評価は、登記の床面積をベースに計算されるので、もし間違って床面積が大きいと損をします。自分でもしっかり確認を、そして登記官にもしっかりチェックしてもらいましょう（写真撮影／SUUMOジャーナル編集部）

結局どれくらいの手間がかかったのか、振り返ってみます。

期間としては、4月の中旬から5月の中旬まで4週間弱。法務局の窓口へ行ったり、自宅チェックの立ち会いで平日に1～2時間ほど時間をつくる必要があったのが計5回。その他、書籍を読んだり、図面を描いたり、その他の書類を用意したりというのが何時間か。そして、かかったお金は、法務局への交通費や書籍の購入などを合計して約5000円ほど。

筆者はすべて窓口まで赴きましたが、郵送でやりとりすることも可能なので、4回も行かずに1回か2回ですませる、写真を添付することで家の立ち会いがないという場合もあるようです。また、平日に動ける家族がいれば、代理人として窓口での手続きを進めてもらうことも可能です。

とはいえ、手間といえば手間です。でも、すごく難しかったか？ と言われれば、「そうでもない」という答えになります。面倒な確定申告を終わらせた、みたいな爽快な気分も！ 確定申告はとてもやっかいですが、頑張れば素人でもできる、それに近い気がします。

筆者が相談した法務局の窓口の方に、この「建物表題登記」を自分でする人がどれくらいいるか聞いてみたところ、1カ月で数人ということでした。少ないといえば少ないですが、でも「数人はいるのか」とも思いました。担当の方も「ご自身で頑張ればできないことではないので、チャレンジするのはよいことだと思います」とおっしゃっていました。

建物表題登記は図面を描く必要があったり、抵当権設定登記は融資が関係するため銀行指定の司法書士が行うことが多いなど、自分でやりたいといっても難易度が高いケースもあります。現実的にやれる・やれないは個人の状況によって違うものの、「登記はプロにお願いするもの」と頭から決めてかかるのではなく、自分でもできるということはぜひ知っておいていただきたいと思います。「所有権保存登記」「住所変更登記」「滅失登記」などハードルが低い登記もあります。

興味を持った方、登記の機会がある方は、どんな登記なのか確認してチャレンジしてみるのもよいのではないでしょうか。金銭的メリット以外にも、登記という作業を通して、それがどんな意味をもつのかということを自分自身で理解することにもつながります。そして、何事もチャレンジすればできるんだ、という何とも言えない達成感も味わえますよ！

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マンションの築年数が増えるとともに、大規模修繕はもちろんのこと、集合インターホン（築15年目が目安）やエレベーター（築25年目が目安）などの共用設備の更新も必要になってきます。そんなとき、管理会社が提案するままに工事を任せると結局費用が高くつく恐れがあります。

また、こうした設備更新を機に、保守点検等の委託先の見直しを行うことで、従前よりも維持費を下げられるチャンスもあります。
筆者がコンサルティングした管理組合の事例をご紹介しながら、その概要と効果を説明します。

今年で築17年目を迎えるマンション（総戸数90戸）では、オートロック方式の集合インターホンが耐用年数を超えたことから全面更新を行うことを決めました。管理会社の概算見積もりをもとに、予算として計上した金額は1600万円でした。

この予算金額は、管理会社が工事を元請けすることを想定したものでした。しかしながら、理事会で発注先を選定する際に、筆者のルートを通じて別の販売代理店からも相見積もりを取得することになったところ、管理会社の対応が変わりました。

管理会社が工事の元請けをせずに、同じメーカーから直接管理組合に見積書が提出されることになったのです。その結果、メーカーの最新機種にもかかわらず、上記予算金額を大きく下回る1000万円で発注することができました。セカンドオピニオンによるけん制効果によって、600万円もの費用が浮いたことになります。

このマンションでは、そのインターホン設備を介して共用部の設備異常や専有住戸の火災などの信号を警備会社が受信する遠隔監視システムも内包しており、異常発生の際には警備員が現場に急行して一次対応を行う仕様になっています。

筆者がコンサルに着手した時点では、この遠隔監視と緊急対応の費用が月額約12万円でしたが、上記の設備更新によって今の警備会社に縛られずにほかの警備会社からも委託先を選択できるようになりました。

そのため、元請けの管理会社に警備会社の変更を含めて委託費の見直しを要請したところ、従前の半額以下の約6万円まで下がりました。その結果、管理組合として年間70万円以上の費用が浮くことになったのです。

今年で築31年目を迎える別の大規模マンションでは、昨年2台のエレベーター設備を更新することになりました。設備自体に異常はなかったものの、メインの制御機器も耐用年数を超えていつ故障してもおかしくない状況にあったこと、また設備仕様が古く、停電や地震が発生した際には居住者がエレベーター内に閉じ込められるリスクもあったからです。

エレベーターの更新方法としては、既設製品の全てを撤去して最新の機器に更新する「撤去新設リニューアル型」と、今後も使用に耐える部材を継続利用する「制御リニューアル型」の大きく2種類あります。当然ながら、前者のほうが工期も長く費用も高額のため、この管理組合では、後者を選択することになりました。

また、リニューアルを実施するのも既設メーカーだけに限定されるわけではなく、保守専業業者も昨今受注実績を伸ばしています。そのため、既設メーカーを含めて3社から相見積もりを取得して比較しました。

検討の結果、この管理組合では既設メーカーにリニューアル工事を発注することになりましたが、設備更新後の保守点検についても複数の業者から見積もりを取得するよう理事会に提案しました。元々保守は竣工以来そのメーカー系の業者に委託し、その費用として月額約15万円を負担していましたが、この設備更新を機に、メーカー系以外の専業保守業者にも従来のフルメンテナンス契約で委託することができるようになったためです。

すると、新規で見積もりを依頼した会社から従来の半額以下（月額約5万円）の提示がなされたので、既存の保守会社にも減額を要請しました。しかしそれには応じなかったため、保守委託先を変更することにし、結果として、この管理組合に年間100万円を超える余剰金が生まれることになりました。

マンション管理組合にとっては、大規模修繕だけでなく、共用設備の更新に伴い多額の出費を迫られる機会も少なくありません。重要なことは、管理会社に見積もり提案を任せるのではなく、必ず相見積もりを取るようにすること。そして、設備更新のタイミングを利用して保守点検費や警備費用などの維持コストを削減できるチャンスもあるので、その観点からの見直しも行うことの2つです。

ただし、更新する際の設備機器の仕様や保守サービスのメニューについて検討するに際しては一定の専門知識が求められるケースも多く、ただやみくもにコスト削減を追求すると管理の質が低下してしまうリスクもあります。こうした検討を進める際には、経験や実績が豊富な専門家に相談するのもよいでしょう。

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地震大国といわれる日本。南海トラフ地震などの大地震も不安視されるなか、どの地域でも備えは万全にするに越したことはありません。そうした備えのひとつで、自宅で被災した際に役立つとされるのが「耐震シェルター」です。どのような製品があるのか、メーカーに取材しました。
置き型シェルターが緊急時の避難場所に

30年にわたり防災用品の研究開発を行っているエヌ・アイ・ピーでは、身体をガードしてくれるベッド型やテーブル型など、置き型タイプの耐震シェルターをメインに販売しています。代表の宇尾野俊明さんは、もともと建築と不動産の会社を経営していたそうですが、住まいに頼らない防災のかたちを模索するなかで、耐震シェルターの開発に行きついたそう。なかでも売れ筋だという2製品を見ていきましょう。

【画像1】ベッド型シェルター（税込54万円）。ベッドや布団を中に敷くことができるこちらの製品は、約10トンまでの耐圧性能があるため、就寝時や寝たきりの場合も地震による家屋倒壊から身を守ってくれる。衝撃を吸収するため穴が開いたスチール板を使用。低重心設計のため、巨大地震でもまず倒れることはないとか。特許を取得しており、各自治体で10万円から50万円の補助金の対象商品になっている（写真提供／エヌ・アイ・ピー）

【画像2】テーブル型シェルター（28万800円）。現在までに3000台以上売れている人気の製品。30トンの圧力に耐えられる特殊天板を使用している。また5本脚のため安定性も抜群。ふだんはダイニングテーブルとして利用できる（写真提供／エヌ・アイ・ピー）

こうした製品を開発してきた背景について、宇尾野さんは次のように話します。

「耐震工事ができればそれに越したことはないですが、とくに高齢者の方などはいくら家が老朽化していても、いつ起こるか分からない地震に備えて工事をする、という決断までいたらないことも多いと思います。また、賃貸に住んでいる人も、自分が住んでいるアパートやマンションは本当に大丈夫なのかと漠然とした不安を抱えている人が多いのではないでしょうか。部屋を補強しようにも、大がかりな工事となれば大家さんの許可が必要ですし。そうした煩わしさを感じずに、自分の命を守る。そのためにこの製品を開発しました」（宇尾野さん）

木造建築の場合は耐震改修工事に掛かる費用は100万円から150万円が最も多いといわれています（日本建築防災協会の公表による）。国や地方公共団体の助成制度を利用することもできますが、決して安いとはいえない出費だけに、検討はしても断念する人も多いのかもしれません。

また、部屋そのものを耐震シェルターに変えてしまう製品もあります。例えば、一条工務店から販売されている「木質耐震シェルター」。1階の4.5 畳以上の部屋に設置ができるもので、床や壁、天井に沿って木質のパネルを組み立てることで、部屋全体をシェルターに変えることができる製品です。本体と施工費あわせて25万円（税別）という価格設定で、費用負担軽減と安全性の両方を確保できます。

【画像3】木質耐震シェルター（25万円※税別）。設置にあたっては担当者が必ず下見を行い、補強が必要な場合を除けば2日間で設置することができる。家屋の倒壊実験をはじめ5mのところから落とす、3ｍの高さから3トンもの瓦を落とすといった実験も含めて構造の強度は実証済み（写真提供／一条工務店）

こちらの「木質耐震シェルター」を開発するにいたった経緯について、一条工務店グループの広報担当者は「耐震工事のハードルの高さを感じている人が多いことを知った」といいます。

「きっかけになったのは、弊社役員が老朽化した木造住宅に住む旧知の友人を心配し、建て替えを勧めたときに返ってきた『私はこの家と一緒に潰されるのであれば、それもいいのではないかと思っている』という言葉でした。地震の不安は抱えていても家の建て替えまではできない。そうした方はほかに多くいらっしゃるのではないか、であるならば我々に何かできることはないだろうかと考えました」（広報担当者）

そこで、もともともっていた頑丈な木造建築のノウハウを活かして、木質パネルの組み立て式シェルターを開発したそう。

「購入者の多くは高齢の方が多く、設置後は安心して寝ることができるというお声をいただいています」（広報担当者）

賃貸はもちろん、一戸建ての持ち家であっても、いますぐに耐震工事ができるとは限りません。しかし、もし家屋が倒壊しても自分をはじめ家族の命を守ることを考えたとき、こうしたシェルターを検討することも候補のひとつになり得るのではないでしょうか。

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実家の家や土地の相続で注意しておきたいことを3回にわたって紹介する。今回は、実家の建物が未登記の場合についてだ。住宅や土地が誰のものなのか、権利関係を記録してある登記。実は、この登記がされていない家というのがある。そのままにしておくとどんな問題が起こるのか、札幌土地家屋調査士会副会長の小川和紀さんに話を聞いた。
建物の未登記はなぜ起こる？ 固定資産税を納めていても未登記かも

一戸建てを新築したら建物の所有者や所在地、家屋番号、構造、床面積などが記載される「建物表題登記」と、建物の権利を公示するための「所有権保存登記」を行う。ところが、
「建物を現金で建てた場合や、勤務先の社内融資で抵当権設定が求められていなかった場合などに未登記のケースがあります」（小川さん）
建物表題登記は所有権が発生してから1カ月以内に行わなければならない義務があるのだが、所有権保存登記については義務がない。ただし、住宅ローンを借りて建て、建物に抵当権を設定する場合には、所有権保存登記がされていることが前提となるため、住宅ローンを借りていれば所有権保存登記はされているのだが、住宅ローンを利用せずに建てた場合は登記されていない可能性があるのだ。義務であるはずの「建物表題登記」すら行われていないこともある。

あなたの実家はきちんと登記されているだろうか。「毎年、固定資産税を納めているみたいだから、だいじょうぶなのでは？」というのは勘違い。固定資産税は地方税で市区町村役場が課税するもの。建物に対しての権利を示した登記とは別物で管轄も違うため、未登記の物件であっても自治体が調査を行い、固定資産税の納税通知書が届くケースもある。

未登記の実家をそのままにしておくと、どんな問題があるのだろう。困るのは、将来売却をするときや、相続が発生したときだ。

売却の場合、建物の所有権が売主から買主に移転することを明確にできないため、未登記のままでは買主は購入を見送ることが多い。買主にとっては、購入後に売主ではない人が所有権を主張してくるリスクがあるからだ。また、売主があわてて登記をしたとしても、手続きのための書類の手配などに時間がかかり、引き渡し日がずれてしまうと、取り引きが不成立になるケースもある。これは、建物まるごと未登記の場合だけでなく、増築をした部分の登記をしていない「一部未登記」の物件の場合でも起こることだ。

将来、相続が発生したときも未登記はトラブルのもと。例えば「両親共に亡くなり、一人っ子の子どもがそのまま住み続ける」といった場合は、特にトラブルはないかもしれない。しかし、子どもたちが相続した実家の売却をすることにした場合、スムーズに売買取引をするには登記がされていることが必要だ。相続人全員で遺産分割をして所有権保存登記を行い、現在の権利者が誰なのかを明確にしなくては売ることは難しいのだ。

実家はもしかしたら未登記かも……と不安に感じたら、まずは親に確認してみよう。親の記憶が曖昧な場合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を請求。所有権に関する事項の欄を確認しよう。なお、登記事項証明書がとれなければ、建物表題登記もされていないということ。

「確認の結果、実家が未登記だと分かったら、早めに家を建てた人の名義で登記をするのがオススメです。未登記のまま亡くなり、長期間放置している間に相続人の中の一人も亡くなっていたりすると、その子どもが相続に関わることになり、権利関係が複雑になります。また、建物の登記には建築確認済証や建築会社の証明書が必要ですが、新築後、数十年が経過している場合など、書類が行方不明になっていたり、建築会社がなくなっていたりということも。その場合、建物の権利が誰にあるかの証明が難しくなります」（小川さん）

未登記かも、という不安があるなら、今年のお盆休みに帰省した際にでも、実家がきちんと登記されているか確認してみるのがオススメ。未登記だった場合は、早めに登記を済ませておくと安心だ。

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全期間固定金利型の住宅ローンの代表格「フラット35」の金利がついに1％を切った、と話題になっている。そもそも「フラット35」は、どういった人が借りているのだろう？　住宅金融支援機構が発表した2015年度の調査結果から、詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「2015年度フラット35利用者調査」を発表／住宅金融支援機構「全期間固定型」のフラット35の金利が、ついに1％を切った

「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している住宅ローン。35年などの長期間にわたって金利が変わらないのが最大の特徴だ。ローンの利用条件は明確で、融資を受ける人にとっては借りやすくなっているが、取得する住宅に対しては一定の質が求められるという特徴もある。

今のような低金利の場合、市場に応じて金利が変わる「変動型」は金利が低いが、長期間の金利の先読みがしづらいため、金利を固定する期間が長くなるほど金利が高くなる、というのが一般的だ。

住宅ローンの金利としては相対的に高いはずの「全期間固定型」のフラット35でも、7月に適用される金利がついに1％を切った。フラット35は、窓口となる金融機関によって金利が異なるほか、返済期間や頭金比率などでも金利が異なる。最も利用される「返済期間21年以上35年以下で融資率9割以下」で最も多い金利が、なんと0.93％になったのだ。

もちろん日銀のマイナス金利の影響なのだが、まさかフラット35が1％を切る時代が来るとは思ってもみなかった。

では、フラット35はどういった人が利用しているのだろう？

「2015年度フラット35利用者調査」は、住宅金融支援機構が提携先の金融機関からの申請に応じて、2015年度に承認をした7万5462件を対象に分析したもの。ローンを利用して取得した住宅は、注文住宅、土地付注文住宅、建売住宅、マンション、中古一戸建て、中古マンションに分類される。

まず、利用者の年齢や年収に注目しよう。
年齢は、30歳代以下（30歳代45.2％、30歳未満13.0％）が58.2％と過半数を占め、40歳代は25.2％、50歳代が10.0%、60歳以上は6.7％となっている。年収は400万円以上600万円未満が最多の40.1％、次いで400万円未満が21.4％で、合わせると600万円未満が61.5％を占める。

若年層や一般的な年収層が多いというのは、利用できる人の条件が明確で借りやすいという側面を反映しているといえるだろう。

次に、取得する住宅別の割合を見ると、2015年度については、土地付注文住宅、注文住宅、建売住宅といった新築の一戸建て系が多くを占めている（画像1）。中古住宅の割合が低いのは、前述したフラット35の特徴である「住宅の質」を証明するのが中古住宅だと難しい場合があるからと考えられる。新築の場合、建築事業者のほうで機構の基準を満たすことの証明書を発行してくれるのに対し、中古では買う個人が検査機関に依頼して証明書を取得する必要があったり、築年が古い場合などで費用を負担して検査しても基準を満たさない可能性があるからだ。

ただし、時期をさかのぼれば、新築マンションブームといわれた2006年～2008年の割合を見ると、新築のマンションだけで3～4割を占めていたり、リーマンショック後の2009年度上半期～2010年度上半期までは中古住宅（一戸建て・マンション計）で2割を超えていたりしている。

経済環境や取得価格、流通する量などの影響も大きいことが分かる。

【画像1】融資区分（時系列・全体)（出典：住宅金融支援機構「2015年度フラット35利用者調査」）

では、住宅別の年収倍率に注目してみよう。
同時に土地も取得する土地付注文住宅が6.9倍と最も高く、中古系が5倍前後と低くなっている。全体的に年収倍率は、ここ数年では横ばいか微増、または微減となっているが、新築のマンションだけは上昇傾向が続いている。特に首都圏と東海圏で顕著に見られる。

※年収倍率：各利用者の所要資金を世帯年収で除したものの総和をサンプル数で除したもの

■2015年度下期の年収倍率（全国平均）
・注文住宅：6.1倍
・土地付注文住宅：6.9倍
・建売住宅：6.3倍
・マンション：6.5倍
・中古一戸建て：4.9倍
・中古マンション：5.1倍

【画像2】年収倍率（マンション）（出典：住宅金融支援機構「2015年度フラット35利用者調査」）

マンションの価格が上昇して、新築の一戸建て系と価格差がなくなっていること、一般の人では買えない価格になっていること、条件のよい新築マンションでは国内外からの投資目的などが増えて、住宅ローンを利用しない層も多いことなど、さまざまな要因が調査結果に反映されたと見てよいだろう。

これまで低金利が魅力で「変動型」を利用している人も多かったが、返済中ずっと金利が変わらないという安心感に加え、1％を切る低金利となったことで、「全期間固定型」のフラット35の利用を検討する人がさらに増えるのではないか。

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連日の猛暑。室内での熱中症対策にエアコンは欠かせませんが、過度に依存しすぎると身体に思わぬ弊害をもたらすこともあるようです。エアコン依存による健康リスクとエアコンに頼らないで夏を涼しく過ごせる秘訣を、横浜国立大学教育人間科学部の田中英登教授に聞きました。
暑さに強い体づくりの基本のキは「汗かき機能」を鍛えること

「高齢者の方や乳幼児などは体温調節機能が弱いため、気温が30度以上になると非常に危険。そのため、ぜひエアコンを使っていただきたいと思います。ただ、若くて体温調節が備わっている人、自分で汗をかく能力がある年齢層の人たちは本来、夏はなるべく汗をかく生活をしたほうがいいんです。暑いと条件反射でエアコンに頼る生活が当たり前になってしまうと、汗をかかない時間帯が長くなり、身体の機能が低下してしまいます」（田中教授、以下同）

確かに汗を全くかかないのは不健康なイメージ。では、具体的にはどのようなリスクがあるのでしょうか？

「人間は長時間汗をかかなくなると、汗をかく機能自体が低下してしまいます。これは、筋肉を使わないと衰えてしまうことと同じようなものです。ずっと冷房のなかで生活できるならそれでもいいのですが、暑い日でも通勤・通学をはじめ、外出は避けられません。そこで汗をかけなくなると、自律神経が乱れて体温をうまく調整することができなくなってしまう。そうすると、めまいや頭痛、倦怠感にさいなまれるようになり、さらには体温もどんどん上がって熱中症になりやすくなるのです」

大事なのは、「適度に汗をかくことを習慣づけること」だといいます。

「体の機能というのは、使えば少しずつ改善されて良くなっていくものです。筋力トレーニングのイメージですね。トレーニングすると筋肉がついてきます。同じように、暑い環境の中に身をおいて汗をかく。それを繰り返して刺激を受けてくると汗をかく能力が身体に備わってきます。まず、汗をかくという機能を鍛えることが、エアコン依存から脱却するための基礎になります」

とはいえ、暑いのに我慢しすぎると疲労や熱中症の原因にもなってしまいます。そこで、エアコンに頼り過ぎず涼を取るための有効な手段を教えてもらいました。

「首に巻けるマフラー型タオルとか頭を冷やす冷却枕みたいなものは有効ですね。ただ、冷やし過ぎるとエアコンをつけているのと変わりませんので、ほどほどにしましょう。また、冷感スプレーも効果的だと思います。メントールなどを使っているので とても清涼感が得られます。例えば、猛暑のなかで外を歩きまわったあとに部屋に入ると、相当に暑いはずですからすぐにエアコンをつけたくなると思います。そんなときに冷感スプレーを活用することで、冷たさを感知する皮膚の神経を刺激して涼しくなります」

汗をかきつつも冷感スプレーで体のほてりを鎮めることで、自然と暑さも和らいでくるとか。もちろん部屋の温度があまりにも高い場合は、熱中症のリスクを避けるためにエアコンを使うことも必要。では、その場合の適温は？

「理想的な室温は28度くらいですが、外から帰ってくると24度くらいまで設定温度を下げないとなかなか涼しさの即効性を感じにくいものです。ですが、冷感スプレーを使うと10分から20分くらいで暑さも落ち着きますので、温度が28度くらいでも問題なく仕事ができます。節電効果ももちろんですが、自分の健康のためにも冷やし過ぎないように工夫は必要です」

これらのテクニックを上手に駆使すれば、エアコン依存を脱却できそう。程よく汗をかきつつ、暑い夏を乗り切りましょう！

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実家の家や土地の相続で注意しておきたいことを3回にわたって紹介する。今回は、土地の相続。きょうだいで分ける場合に知っておきたいポイントについてだ。相続の際、親族間やきょうだいでトラブルになりやすいのは住宅や土地などの不動産。現金と違って、明確な数字で分けにくいからだ。きょうだいで土地を相続した場合の分割方法や、注意点などを札幌土地家屋調査士会副会長の小川和紀さんに聞いた。
土地の分け方は共有・分筆・代償分割・換価分割の4つ

実家の土地をきょうだいで相続することになった場合、相続人の人数で分けられて、それぞれが自分の希望通りに使えるような立地や広さの土地であればいいのだが、「分けると使い道がないほど小さな土地になる」「家が建っているので分けにくい」「遠方にあるのでどうしたらいいか分からない」など、悩みを抱えることがある。相続した土地の分け方にはどのような方法があるのだろう。

土地の分け方には大きく4つの方法がある。
●共有
ひとつの土地を複数の人で所有すること。不動産を共有する場合は「持ち分」を決めて相続する。例えば、兄と弟で共有する場合、兄2分の1、弟2分の1とすれば不公平感は生まれない。この場合、土地が半分になるように線を引いて分けるというのではなく、その土地に対する権利を2分の1ずつ持つという意味だ。

●分筆
土地を切り分けてそれぞれが所有する方法。測量を行い、1筆の土地を2筆以上に分ける土地分筆登記をする必要がある。

●代償分割
相続人の1人が土地のすべてを相続する代わりに、ほかの相続人にそれぞれの相続分と同等の現金などを支払う方法。

●換価分割
土地を売却して得た現金を、相続人全員で分割する方法。

【画像1】土地の分け方には大きく分けて「共有」「分筆」「代償分割」「換価分割」の4つの方法がある（筆者作成）

相続で土地をどう分けるか、方法によってそれぞれにメリットやデメリットがある。特に気をつけたいのは共有を選んだ場合だ。
「土地を複数の相続人で共有財産として相続した場合、将来、売却しようとしても共同所有者である全員が同意する必要があるので1人が反対すると売却できません。また、自分が相続した分だけを売却することも考えにくいです。共有の場合、所有している土地に対して持ち分の所有権をもつことで、ひとつの土地の特定の部分を所有するということではありません。土地を購入したい人は、普通、土地そのものを取得したいわけですから、共有の土地の場合は売却は難しいでしょう」（小川さん）
共有の場合、相続が繰り返されるごとに、土地の権利を持つ人が増えていく。そうなると、売却しにくくなり、土地活用をしようとしても意見がまとまらず、親族間でもめごとが起きる可能性も高い。

では、どの方法で分けるのがいいのだろう。土地の規模や立地などでも違ってくるが、広い土地の場合は土地を人数分に分筆するのが最もシンプルな方法。
「きょうだいそれぞれがひとつの土地の所有者として権利を取得できます。売却もしやすいですし、家を建てたり、駐車場を経営したりなどの選択肢も多くなります。ただし、土地の形状や方角によって不平等感が出ることも。その場合、北向きの土地は広めにする、角地は小さめにしておくなど、さまざまな分け方があります。相続人全員が納得する形で土地を分けられるよう土地家屋調査士がお手伝いしますので、測量や分筆登記も含めて相談していただけるといいですね」（小川さん）

なお、遠方の土地で、将来誰も使用する見込みがない場合は、売却して得たお金を分ける換価分割が、きょうだいが遠隔地に住んでいて土地はいらないという人がいる場合は代償分割がスムーズだろう。

【図1】きょうだいで相続する場合の土地の分け方によるメリットとデメリット（筆者作成）

「相続で所有権が移転した土地の名義を変更するには、相続登記を行う必要があります。相続登記はいつまでにしなければならないという決まりはありませんが、何年も放っておくとさまざまな問題が発生して、いざ相続登記をしようというときに、余分な費用と時間がかかったり、相続登記ができなくなったりします」（小川さん）

遺産分割協議や相続登記をせずに長期間放っておくと起きる問題には、以下のようなものがある。
・相続登記に必要な書類（亡くなった人の住民票や除籍謄本など）が取れなくなる。
・相続人のうちの誰かが亡くなり、権利関係が複雑になる。
・相続人が高齢化し、認知症などになり判断能力が低下することで遺産分割協議を行いにくくなる。

相続した土地を売却したり、お金を借りるために担保に入れたりする場合、相続登記がされていることが必要になる。スムーズに手続きができるよう、将来、相続する土地はどうするか、親やきょうだいと早めに話し合っておくのがいいだろう。

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実家の家や土地の相続で注意しておきたいことを3回にわたって紹介する。今回は、実家が原野商法で購入した土地を所有している場合についてだ。昭和40〜50年代を中心に行われていた「原野商法」。このほとんど価値のない土地を高額で売りつける詐欺まがいのセールスに乗せられて土地を買った親が亡くなり、相続人の子どもが困惑するケースが多くなってきている。相続の際に、山林や原野が相続財産として出てきた場合、どうすればいいのだろう。札幌土地家屋調査士会副会長の小川和紀さんに話を聞いた。
親が「原野」を所有していることを、相続時に初めて知ることも

山奥の原野のような換価価値の低い土地を「リゾート開発が入るので、将来値上がりする」「将来、新幹線が通れば高く買い取ってもらえる」などの宣伝文句で、高い値段で販売していたのが原野商法。「地価が上がったら買い手がつく」という言葉を信じて投資目的で購入したものの、価値のほとんどない土地をただ所有しているだけの状態になっている人が多い。

「原野商法で取り引きされていたような土地は、固定資産価値が低いため、固定資産税が課税されていないことがほとんどです。そのため、親がそのような土地を所有していることを知らず、相続が発生したときに権利書が出てきて初めて知る、ということがあります」（小川さん）

原野商法で購入した土地のほとんどは、道路も通っていない原野や山林。家が建てられるわけでもなく、所有しているのは原野や山林のごく一部なので売却も難しい。相続が発生したときに、わずらわしい、手放したい、と思う相続人もいるだろう。

「相続したくなければ相続放棄の手続きをする方法があります。しかし、相続放棄は、その土地の権利だけを放棄して他の相続財産はもらう、ということはできず、自分の相続分すべてを放棄することになります。また、後から相続したい財産が出てきても、放棄の意思表示をした以上、放棄を撤回することができません。原野商法で購入した土地には固定資産税は課税されないか、されたとしても少額ですから、そのまま所有していても問題はないのではないでしょうか」（小川さん）

長い年月の中、相続が繰り返されると、土地の権利を持つ人がどんどん増えていくことになる。所有権をシンプルにしたいのであれば、土地の相続人は一人にするのがいいだろう。その際、不公平感を生まないために相続人全員が、その土地が高額で売却できるようなものではないことをきちんと自覚しておくことが大切だ。

詐欺まがいの商法で購入した原野や山林をもてあましている所有者が、新たな詐欺に遭うことがある。悪徳業者に「購入を検討している人がいる。売却するためには測量の必要がある」「役所のほうから来た。この土地一帯に開発が入るので測量が必要だ」などと声をかけられ、売れるのであればとお金を払ってしまうケースだ。実際には購入検討者や開発の話などはなく、測量もされずにお金だけだまし取られることがほとんどだ。

実家が原野商法で購入した山林や原野を所有している場合、うまい話には乗らないよう、新たな詐欺が出ている話などを親子で話題にしておくと、リスク回避になるだろう。

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昼下がりの仮眠、いわゆる「昼寝」。日中の睡魔に身を任せ、ウトウトと寝落ちする快感はたまらない。とはいえ、貴重な休日の午後を昼寝に使うのは時間を浪費するようで、罪悪感が芽生えがちだ。
だが発想を転換し、“レジャー”として積極的に昼寝に取り組めば、前向きに楽しめるのではないか。快眠術専門家の岩田有史（ありちか）さんに日中における睡眠のイロハをならい、「最高の昼寝」を実践してみた。

岩田さんによると、昼寝をするにあたっては時間帯を意識することがポイントとのこと。

「人間の身体には24時間のリズムができていて、夜になると眠くなり朝は覚醒する『サーカディアンリズム』というものがあります。さらに、12時間周期で大きな眠気が訪れる、『サーカセミディアンリズム』というものがあることも分かっています。また、約2時間の周期をもつ小さな眠気があるといわれていて、その2タイプの眠気が重なるのが、午後14時ごろに当たることになります。一番強いのは夜の眠気になりますが、14時がその次に眠い時間帯に当たります」（岩田さん、以下同）

ちなみに、昼寝をするなら15時まで、そして15分から20分（高齢者は30分以内）におさめることも大切だとか。それ以上寝てしまうと夜の寝付きに影響してしまったり、脳が深い眠りに入ってしまいボーっとして眠気が続いてしまったりするそう。

「また寝る場所ですが、カウチやソファがおすすめです。夜寝るベッドで横になってしまうと、眠りがより深くなってしまいます。できるだけ昼間は光があたるリビングなどが良いでしょう。リラックス効果があるとされるバロック音楽などを流してもいいかもしれませんが、自分が聞いていて落ち着くと思う音楽がいいと思いますよ」

というわけで、これらのポイントをふまえ、休日のランチ後、14時から20分間の昼寝を実践してみることにした。ちなみに、気になる室温についても岩田さんにアドバイスしてもらった。

「寝室の適した温度条件は16～26℃前後、湿度は50～60％前後だとされます。季節に応じて寝具や寝衣を使い分けた場合は、夏で24～28℃、冬で13～21℃の目安で眠りの質が低下しません。寝具を適切に選択すれば、3℃の寝室でも睡眠の質に差が見られないとする報告もあります」

【画像1】眠気の黄金タイム到来！（写真撮影／末吉陽子）

【画像2】音楽は頭に心地よく響く、アイリッシュフォークソングをチョイスしてみた（写真撮影／末吉陽子）

【画像3】14時に眠気の波がバシッとくるように当日は6時に起きた。パンパンになった眠気を引っさげて昼寝スタート。昼寝の場所はソファを選択（写真撮影／末吉陽子）

ランチ後、まぶたがかなり重くなってくる14時。いつもならここで眠気に抗うところだが、この日はその欲求に素直に従い、ソファへ横たわる。そのまま、ストンと眠りに落ちてしまった。

【画像4】14:10から昼寝して、あっという間に20分経過！ 正直寝足りない気がしなくもないが……割とあっさりと起きることができた（写真撮影／末吉陽子）

お母さんがやさしく揺り起こしてくれるようなやわらかいアラーム音とともに起床。深い眠りに入る前の睡眠の状態だったからか、すぐに目覚めることができた。体感時間的には5分ほどに思えたが、それだけでも身体が軽くなったような気がする。
また、浅い眠りにもかかわらず覚醒後の頭はスッキリ冴えわたっていた。そのため、起床後の用事もはかどり、結果的にはいつもより効率的に時間を使えた実感がある。最近は午後の業務前に昼寝を取り入れる企業もあるというが、なるほど理に適っているようだ。
……そして何より、やはり昼寝は最高に気持ちいい！　浪費などではなく、十分に豊かな時間の使い方といえるだろう（ちなみに、先生のアドバイスを守ったおかげで、この日は夜もぐっすり眠ることができた）

昼寝によって得られたリフレッシュ感は、もはやレジャーの域。何も予定がない休みの日は、14時からの昼寝をぜひスケジュール帳に記入していただきたいと思う。

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（株）リクルート住まいカンパニー（本社：東京都千代田区）が運営する不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』は、賃貸居住者へ住まいや暮らしに関する様々なテーマについてアンケート調査を実施し、調査結果を「SUUMO 賃貸居住者に聞く！気になるランキング」として紹介している。もうすぐ夏休み。県外の家族のもとに里帰りをしたり、遠方から友人や親戚が遊びに来る時、久しぶりに会う大切な人を、地元の名物で喜ばせたいという方も多いはず。そこで今回は、『県外に行くときに持っていきたい、県外の人に食べてほしい地元の名物は？』（愛知県版）のランキング。

【調査概要】
●調査実施時期：2014年10月28日～2014年10月29日
●調査対象者：愛知県にて賃貸住宅に住んでいる20～59歳までの男性114名・女性196名
●調査方法：インターネット
●有効回答数：310

【調査結果】
Q.県外に行くときに持っていきたい地元の名物は？（複数回答）
1位：坂角総本舗のお菓子 27.2%
2位：ういろう 14.2%
3位：なごやん 7.9%
4位：味噌煮込みうどん 7.1%
5位：きしめん 6.7%
※上位5位まで表示

Q.県外の人に食べてほしい地元の名物は？（複数回答）
1位：鰻（ひつまぶし、鰻丼、うな重など） 28.9%
2位：味噌煮込みうどん 16.2%
3位：味噌カツ（矢場とんなど） 15.8%
4位：手羽先 13.7%
5位：きしめん 3.4%
※上位5位まで表示

愛知県の人が「県外に行くときに持っていきたい地元の名物」1位は『坂角総本舗のお菓子』。特に有名なのはえびせんべいの『ゆかり』。「日持ちしてなおかつ軽い。味はとてもおいしく好評」と、お土産にぴったり。

2位は「素朴でおいしい」和菓子の『ういろう』。3位はかすてらまんじゅうの生地で黄味あんを包んだ『なごやん』。そのほか、4位には『味噌煮込みうどん』、5位には『きしめん』がランクインしている。

また、「県外の人に食べてほしい」名物の1位は、名古屋市の郷土料理としても有名な『ひつまぶし』などがある『鰻（ひつまぶし、鰻丼、うな重など）』。

2位の『味噌煮込みうどん』と5位の『きしめん』は、「県外に行くときに持っていきたい」名物でも上位に入っている。どちらも「よく食べてみたいと県外の人に言われる」ほど有名な味。そのほか、3位の『味噌カツ（矢場とんなど）』、4位の『手羽先』も人気。

遠方の友人や家族が、地元の名物を喜んでくれたらうれしいもの。この夏は、お土産やおもてなしにぴったりの名物を探してみよう。

【主な回答】
＜県外に行くときに持っていきたい地元の名物＞
●坂角総本舗のお菓子：他の海老せんべいとは違う、独特の風味・食感をぜひ試してもらいたい。（35歳・女性）
●ういろう：手軽に食べることができて、保存に関しても気を使わなくても良さそうだから。（25歳・女性）
●なごやん：昔からの定番という感じだから。（29歳・男性）
●しるこサンド：他県の人はあまり知らないらしいが、食べ始めると止まらないくらいおいしいから。（30歳・女性）
●どて煮：愛知ならではのものだから。パウチのものがあるので持っていきやすい。（31歳・女性）

＜県外の人に食べてほしい地元の名物＞
●鰻（ひつまぶし、鰻丼、うな重など）：ひつまぶしは、愛知県というか名古屋のご当地グルメで一番おいしいと個人的に思うので。（31歳・女性）
●味噌カツ（矢場とんなど）：ベタだがやはり味わってもらいたい。赤味噌でなければ成立しない食べ物だから。（47歳・男性）
●きしめん：ほかではあまり見ない麺と、愛知は濃い味というイメージを変えたい。（29歳・女性）
●あんかけスパ：名古屋にきて一番はまった食べ物だから。（38歳・男性）
●いちじく：最も好きな果実のひとつ。しかも愛知のいちじくは格段にうまい。（63歳・男性）

「SUUMO 賃貸居住者に聞く！気になるランキング」コーナー：住まいに関する様々なテーマについてアンケートを実施し、結果をまとめた記事を発表。

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今回のリフォーム実例は、“女性施主×女性インテリアデザイナー”によるマンション・リフォーム。お二人ともAge50オーバー、子育てを終えてなお、一線で活躍する元祖キャリアウーマンというタッグ！ そんなキャリア主婦ならではの、こだわりやアイデアを拝見に愛知県のお宅に伺った。
ママ友歴23年の“信頼”が実現した、大胆リフォーム

Yさん宅は築36年のマンション最上階。ご両親が住まわれていたが、亡くなられて10年経ち、3人のお子様たちも独立されたので、「一戸建ての自宅とは別に、家族や仲間が日常的に集まれるような場所にしたい」と、リフォームに踏み切った。
「リフォームするなら旧知のデザイナー、宮地さんにお願いすると決めていました。何でも言える仲だし、信頼できる人でないとお任せできないでしょ」

【画像1】Yさん（左）とインテリアデザイナーの宮地敦子さん（右）は、お互いの息子さんが小学校からのママ友関係。20年来のお付き合いで、好みも熟知（写真撮影／本美安浩）

今回リフォームした間取りは、築36年のマンションらしく“和室2間続き＋DK”という部分。

【画像2】写真左：手前が2間続きの和室、正面がDKエリア。写真右：廊下部分も全て取り払い、約30畳の大空間LDKに！（写真撮影／本美安浩）

「デザインは基本的に宮地さんにお任せ。扉材などの色柄を選ぶ時には同行して一緒に決めました」と、Yさん。夫は「一切口出しせず！」、こちらも信頼関係が盤石な様子。Yさんはお掃除会社を経営する社長でもあり、デザインはお任せとは言え、住まいのメンテナンスに精通する人の選択はどんなものか？ 詳細を伺った。

今回のリフォーム目的は、皆が集まって楽しめる空間にすることだったYさん。
「素敵なデザインにはしたかったけど、カッコ良すぎて緊張感のあるものでなく、居心地の良さを考えてもらった」
宮地さんの提案は、何と４mもあるアイランド・キッチンだった!?

【画像3】10人は腰掛けられる4mアイランド・キッチン。「先日は12人が集まったの」とYさんの目論みどおり、皆が好き勝手にくつろいでいたそうだ（写真撮影／本美安浩）

キッチンカウンターの高さは通常85㎝とテーブルより高めなので、椅子は背もたれのないスツール型が多くなるが「ゆっくり座れるように、背もたれがあって、クッション性のある椅子が欲しかった」というYさんの要望に、宮地さんの対応は「なかなかピッタリのものが無かったので、椅子の脚を切って高さを合わせました（笑）」。

そして足もとを覗くと……　テーブルの脚が、キラキラ!?

【画像4】宮地さん特注、アクリル管にクリスタルを詰めたテーブル脚。このキラキラ感は、女性デザイナーならでは！（写真撮影／本美安浩）

【画像5】石のような床は、樹脂のフロアタイル。「キズも付きにくく、お掃除も楽で正解！」とYさん（写真撮影／本美安浩）

個性的なデザインを取り入れながら、お掃除やメンテナンスのし易さに抜かりが無いYさん。長年、お掃除のプロとしてさまざまなお宅の設備や建材を見てきただけに、選択眼がありそうだ。

「レンジフードは掃除し易いものに限るわね。内蔵ファンが自動で降りてくるものもあるのよ」と、カバーを開けて「あらっ、もう油汚れがついてる……」と即、拭き取る手つきがプロだった！

【画像6】キッチン奥からリビング方向を望む。床材をキッチンとリビングで分け、空間を緩く区切る（写真撮影／本美安浩）

キッチンカウンター素材はデュポン・コーリアン（人工大理石）。「天然石は、洗剤がシミになるので使えないし、ステンレスはキズが見え易いので」
キッチンのキャビネット扉は白のメラミン製、「これも拭き掃除が、とても楽な建材。ピアノ塗装や鏡面仕上げなど高級な扉材の中には、洗剤が使えないものがあるので注意よ」と、お掃除のプロYさんが教えてくれた。
写真では分かりづらいが、扉表面はゆず肌仕上げというゆずの表面のように優しく凹凸があるもので、その陰影が質感のある白になって素敵だった。IHコンロも含め使い勝手とお掃除のしやすさなど家事ラクで選ぶ、「主婦×お掃除のプロ」視点だ。

今回のリフォームで照明はLEDで調光ができるものを採用。朝昼は蛍光色でスッキリ元気に、夜は電球色で光を落としムードのある空間に、と変化を楽しめるように。

【画像7】照明が壁に反射すると、思いがけない光の模様を描いてくれたりする。右はゆず肌仕上げのキャビネットの凹凸が壁紙に反射、ウロコ状に光が拡散している！（写真撮影／本美安浩）

加えて宮地さんのデザインは、個別照明が空間のチャーム・ポイントになっている。

【画像8】少し高めにつくった収納の上に、ランプを置いて魅せる演出。電源コードを収納下から隠して通し、ホテルライクな空間に。手前はダイニングのペンダントライト3連照明（バカラ製）（写真撮影／本美安浩）

【画像9】この青いスタンドは陶器で有名なリヤドロ製。宮地さんが気に入り紹介したら、Yさんは即買い！棒部分の陶器細工が素晴らしい（写真撮影／本美安浩）

照明や日の光は、部屋の壁色によっても効果が異なるもの。今回、綺麗な塗り壁かと思ったら……いわゆる、ビニールクロスだった!？
宮地さんも「最近の壁紙には、とても綺麗な色柄やテクスチャーのものがあるの。このスモーキーなブルーグレイ色は、思いのほか綺麗に仕上がりました」。照明との相性も良く、優しい大人の空間になった。

Yさんは「椅子が好きなので、パーソナルチェアを置ける所も欲しかった」と、以前、和室だった所をお気に入りの椅子が並ぶ空間に大変身！

【画像10】貴重な布を張地に使ったオリジナルのパーソナルチェア。壁色と同じ色に塗装したエアコン、このアイデアは使える！（写真撮影／本美安浩）

Yさんが好きなものが、もう一つ……“虎”がデジタルプリントで壁紙に!
「私が好きなのは和歌山にある無量寺の襖絵（ふすまえ）に描かれた虎なんだけど、このサイズに納まる伊藤若冲の虎になったの（※）」
大胆な虎も白黒プリントなら、グレイ系のフロアタイルやブルーグレイ色の壁に馴染んでいる。

※江戸時代中期に活躍した絵師、伊藤若冲の「虎図」。無量寺の虎は長沢芦雪画。

【画像11】施主のYさん（奥）とデザイナーの宮地さん（手前）に、お話を伺いながら居心地の良さを実感する筆者（写真撮影／本美安浩）

お二人ともに、経営者というキャリアを持ちながら、子育ても終えたキャリア主婦。
宮地さんは「50歳を超えたから、このデザインができるようになったと思う」と、さまざまな経験によって得られた技量を実感。その提案を受け入れたYさんも「自分が実現したい事を伝えて、後はお任せしてみようと一歩引けたのも、人生の経験値なのかもね（笑）」と語る。
個性的だけど使い易くてくつろげる、大人の住まいはそんな信頼関係によって出来上がったようだ。

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京浜工業地帯の一角を成す神奈川県川崎市の臨海部は、日本屈指の工場集積地帯。夜ともなれば、工場の明かりや煙突から吹き上がる炎に、プラントから立ち上る水蒸気が照らし出され、映画『ブレードランナー』のような幻想的な世界観を織り成します。川崎市はこの景観を観光資源とした「工場夜景ツアー」をスタートさせ、いわゆる「工場萌え」の名所として知られるようになりました。この工場夜景人気も手伝い、近未来的な工業都市のイメージが定着している川崎市ですが、じつは、「ブランド野菜」の産地であることをご存じでしょうか。

川崎市一体は、かつて江戸の胃袋を支える農業地帯で、臨海部以外には昭和30年代前半ごろまで多くの農地がありましたが、高度経済成長期に入ると都市化が進み、農地は住宅地に転用され、急激に姿を消していきました。それでも川崎市には、いまだに農地を守り、農産物をつくり続ける農家が約1200軒ほど残っています。（川崎市農業振興課調べ）

価格競争や後継者不足などで農業の危機が叫ばれるなか、川崎市の農家は、ブランド化や直売所の展開、収穫体験ができる観光農業の運営といった、一大消費地に近いという地の利に適った経営努力によって、苦戦を強いられながらも善戦してきました。
川崎市もこれを後押しし、「かわさき農産物ブランド」の登録事業をスタート。鎌倉時代から栽培される伝統野菜「のらぼう菜」をはじめ、現在、地域に根ざした20品目25種類の野菜が登録されています。（川崎市農業振興課調べ）

川崎市の中央、溝の口から西側はとくに農業が盛んで、野菜の直売所も数多くありますが、なかでも高津区は農業の推進に力を入れている地域です。区内には30カ所以上もの直売所があり、生産者の名前入りのマップも作成。南部の橘（たちばな）地区では、高品質なブロッコリーやトマトなどを栽培するだけでなく、サツマイモの植え付けから収穫までを学ぶ農業体験といったイベントや、地野菜を使ったレシピの発信なども行っており、食育の面でも魅力的な環境と言えるでしょう。

高津区の中心である東急溝の口駅・JR武蔵溝ノ口駅から徒歩約5分の「久本薬医門公園」では、偶数月の第3日曜に、地元農家の方が直接野菜を販売する「高津さんの市」が開催されており、新鮮で安全、安くておいしい野菜を求める地元の方で毎回大盛況。北口から徒歩約5分の場所には農産物直売所「JAセレサ川崎高津支店」もあります。

【画像1】地元農家と地元住民たちで大盛況の「高津さんの市」（写真提供／川崎市高津区）

さらに、溝の口駅南口から市営バスで約16分の「小泉農園」（宮前区）では、「農園フェス」といった新しいイベントも行われました。
「『農園フェス』は、農場を舞台に、地元の屋台が出店し、ライブを行ったり、畑探検ツアーや収穫体験といったワークショップを行ったりしながら、地域住民の方に農業に触れてもらうという、今までにない試みです。5月の開催時には、地元の親子連れを中心にたくさんの人に来ていただきました」（主催者の一人、山本美賢さん）

【画像2】小泉農園を舞台に開催された「農園フェス」（写真提供／山本美賢＜株式会社LockUP＞）

【画像3】「農園フェス」の目玉イベントの一つ、「農園探検ツアー」（写真提供／山本美賢＜株式会社LockUP＞）

溝の口といえば、東急田園都市線で渋谷駅からわずか15分。川崎市屈指の繁華街なのに、これほどまでに生産者との距離が近いなんて、贅沢な環境ですね。まさに「都市型地産地消」。都心の近くに住みながらも、四季折々の新鮮で安心な地元の食材を楽しむ。そしてそれが地域の農業の発展にもつながっていく−−これからはそんなライフスタイルに注目が集まる予感がします。

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お隣の土地との境目がどこなのか、正確に把握していますか？ 実は、土地の境界があいまいなために、お隣とのトラブルに発展するケースは多い。どんなことがトラブルになるのか、解決するにはどうすればいいのか、札幌土地家屋調査士会 副会長の小川和紀さんに話を聞いた。
トラブルの多くは、境界があいまいなことから発生する

自分の土地の範囲が記載されている「地積測量図」(実測図)。その内容と、実際の土地の状況が違って、お隣とトラブルになることがある。

例えば「土地を売却しようとして調べてみたら、お隣の車庫が建っているのはわが家の土地だった」「お隣の塀がわが家の土地に侵出している気がする…」「垣根をつくったら『そこはうちの土地だ』とお隣からクレームがきた」etc.　
それまで良好な関係だったお隣とのトラブルはストレスになるし、お隣がわが家の土地の一部を使っているのに、その土地の分にかかる固定資産税をわが家が納めているのも納得がいかないものだ。

「土地の境界に関してトラブルに発展する経緯はさまざまだと思いますが、多くは境界の誤認でしょう。自分やお隣が『境界だ』と思っていた場所が地積測量図と違っていることがあります。隣地との境界を示す境界標（きょうかいひょう）が行方不明になっていたり、曖昧な位置につくられた塀を境界だと思い込んでいたり。境界にかかわるトラブルは正しい位置に境界標が設置されていれば防げるものです」（小川さん、以下同）

自分の土地と、お隣の土地や道路との境界を示す「境界標」。土地の四隅などに打ち込まれている四角い杭だ。この境界標をつなぐ線が隣地との境界線になる。境界標の位置が図面と一致していればいいのだが、図面の位置とは違う場所にあったり、境界標そのものがなかったりということがあるのだとか。では、境界標の移動や行方不明はなぜ起こるのだろう。

境界標は、地震や土砂崩れ、洪水などの災害が原因で位置がずれること、行方不明になることがある。また、最初から誤った位置に設置されていることもある。しかし多いのは人為的なミス。防ぐことができたケースだ。

「塀をつくる際に施工会社が境界標を一時的に移動し、正しい位置に戻さなかったということがよくあります。また、電柱の立て替えや移動、マンホールの修繕工事などの際、近くにあった境界標がずれることもあるので要注意です」

正しい位置にあった境界標がずれても、なかなか気がつけない。しかし、土地は財産だ。自分自身で価値を守るためには、境界標の位置が分かるように写真を撮っておく、定期的に自分の目で確認することが大切。塀をつくる場合や、境界標の近くで道路工事などが行われる場合は、現場の管理者に「ここに境界標があるので気をつけてくださいね」と、一言声をかけておくこともオススメ。たとえ一時的に移動しても、慎重にもとの位置に戻すよう気をつけてくれることが多く、トラブルを防ぐ効果がある。

隣地との境界のことで、トラブルになってしまった場合、トラブルになりそうな場合は、どうすればいいのだろう。

「境界がはっきりしていないのであれば、土地家屋調査士に正しい境界線を確定してもらい、その結果、塀の位置などが違うことが判明した場合に、塀をつくり直す、お隣がはみだして使っている部分を隣地の所有者から買ってもらうなどの解決方法が考えられます。当事者同士でなごやかに解決できればいちばんいいのですが、話し合いがまとまらない場合は、全国各地にある境界問題解決センター（民間型の裁判外境界紛争解決機関）に相談するのも手段のひとつです。土地家屋調査士と弁護士が協力し、円満な形でトラブルが解決するようお手伝いします」

そのほか、トラブルを防ぐために境界を特定する場合は、「筆界（ひっかい）特定制度」を利用する方法もある。これは、法務局の筆界特定登記官が、現地の土地の境界を特定する制度。原則として、境界がどこなのかを示す境界標の設置までは行わないが、公的な判断として境界の位置を明確にできるため、トラブルを回避、または解決することにつながりやすい。また、民間の土地家屋調査士に依頼するよりも費用が安くなるケースもある。

今は境界トラブルになっていなくても、将来、土地の売却を考えていて境界標の位置などに不明点や不安点がある場合、まずは法務局や市役所などの無料相談会に出かけてみるのもいいだろう。7月31日の「土地家屋調査士の日」にちなんで、この前後の時期に土地家屋調査士会による無料相談会が開催される地域もあるので気軽に活用してみよう。

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国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、住宅を比較検討する際に、マンション派、一戸建て派で傾向が分かれる結果となった。ほかにも新築と中古の分かれ目など、住まい選びについての傾向を調査から読み取っていこう。【今週の住活トピック】
「平成27年度住宅市場動向調査」を発表／国土交通省
一戸建て派、マンション派は一貫している？

平成26年度中に住み替えや建て替えを行った人に、比較検討した住宅を尋ねたところ、最終的に取得した住宅と同じ種類※の住宅を最も多く比較検討していた人が圧倒的に多い。
例えば、注文住宅を建てた人は、注文住宅同士で比較検討した割合が68.3％と最も高いという具合だ。しかし、2番手3番手を見ていくと、一戸建て派（注文住宅、分譲戸建住宅、中古戸建住宅）は一戸建て同士で、マンション派（分譲マンション、中古マンション）はマンション同士で比較検討していることも分かった。
※ 住宅の種類：注文住宅、分譲戸建住宅、分譲マンション、中古戸建住宅、中古マンションなど

◎比較検討した住宅（上位３つ・複数回答）
・注文住宅：「注文住宅」68.3％、「分譲戸建住宅」23.3％、「中古戸建住宅」16.7％
・分譲戸建住宅：「分譲戸建住宅」78.3％、「注文住宅」40.3％、「中古戸建住宅」24.9％
・中古戸建住宅：「中古戸建住宅」80.1％、「分譲戸建住宅」45.5％、「注文住宅」17.7％
・分譲マンション：「分譲マンション」85.7％、「分譲戸建住宅」28.1％、「中古マンション」24.7％
・中古マンション：「中古マンション」87.8％、「分譲マンション」34.7％、「中古戸建住宅」19.4％

興味深いのは、「分譲マンション」を買った人では、中古マンションよりも分譲戸建住宅を比較検討した人がわずかに多いことだ。「分譲戸建住宅」を買った人で見ても、3番手の中古戸建住宅に僅差で4番手の「分譲マンション」（23.2％）が続いており、新築の分譲住宅を買った人は『新築』にこだわる傾向がうかがえる結果だ。

では、その住宅を選んだ理由を見てみよう。

注文住宅を建てた人は「信頼できる住宅メーカーだったから」が47.6％で、「一戸建てだから」（38.5％）、「新築住宅だから」（37.2％）よりも多くなり、依頼先のプライオリティーが高いことが分かる。

また、中古住宅を買った人は「価格が適切だったから」（中古戸建住宅68.8％、中古マンション71.2％）が最も高く、価格のプライオリティーが高いことが分かる。分譲住宅を買った人が「新築住宅だから」（分譲戸建住宅56.8％、分譲マンション58.9％）を重視していることは、選択理由を見ても明らかだ。

ほかにも、一戸建て派は「一戸建てだから」（分譲戸建住宅61.4％、中古戸建住宅64.3％、注文住宅38.5％）を重視するのに対し、マンション派は「住宅の立地環境が良かったから」（分譲マンション61.9％、中古マンション51.7％）と立地を重視する傾向が見られた。

【画像2】住宅の選択理由　注文住宅取得世帯（複数回答）（出典：国土交通省「平成27年度住宅市場動向調査」）

【画像3】住宅の選択理由　分譲戸建住宅取得世帯／分譲マンション取得世帯（複数回答）（出典：国土交通省「平成27年度住宅市場動向調査」）

【画像4】住宅の選択理由　中古戸建住宅取得世帯／中古マンション取得世帯（複数回答）（出典：国土交通省「平成27年度住宅市場動向調査」）

調査結果では、新築か中古かの分かれ目は単純だ。

新築住宅を取得した人が中古住宅を選ばなかった理由は、「新築の方が気持ち良いから」（注文住宅59.8％、分譲戸建住宅69.9％、分譲マンション68.8％）がダントツに多い。
一方、中古住宅を取得した人が中古住宅を選んだ理由は、「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」（中古戸建住宅79.7％、中古マンション78.8％）がやはりダントツに多い。

また、施工者・物件に関する情報収集方法について尋ねると、「住宅展示場」（注文住宅50.8％）や「不動産業者」（分譲戸建住宅40.3％、中古戸建住宅52.3％、中古マンション56.3％）などのプロから情報を得ているが、分譲マンションでは「不動産業者」（29.4％）を抑えて「インターネット」（45.0％）がトップになっている。新築の分譲マンションでは、SUUMOなどの不動産ポータルサイトや、物件のオフィシャルサイトなど、インターネット上に大量の情報を公開していることが影響しているのだろう。

ところで、調査結果は選択肢の設定の仕方が影響を与えるものだ。住宅の選択理由の選択肢に、そもそも「中古住宅だから」はない。中古住宅＝価格が安いと想定しているのだろうが、古い一戸建ての趣や木質感を大切にしたとか、マンションの管理やメンテナンスの状況が分かりやすいとか、リフォームを前提に探していたとか、さまざまな理由があるだろう。

新築の場合も、単に新築だから盲目的に安心というわけではなく、高い耐震構造だったり、希望した最新の設備搭載だったり、詳しい理由があるだろう。新築中古問わず、大規模やタワーを条件に探す場合もあるだろう。

住宅市場が成熟して、カスタマーが多様な視点で住宅を探すようになったら、本調査の選択肢も見直されることになるのだろう。

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遊び心のある趣味スペースに憧れながらも、「子育てや家事との両立は難しそう」と諦めている人は多いのでは？　しかし、アイデア次第で遊びと実用性を兼ね備えた住まいはできるはず。子育てや家事のしやすさに配慮しつつも、趣味を楽しむためのスペースを実現するポイントを建築家の中佐昭夫さんに尋ねた。
フリースペースを設けて、スペース不足を解消

最近は「広さや間取りといったスペック面だけでなく、家に『個性』や『面白さ』を求め、自由に家づくりを楽しむ人が増えている」という建築家の中佐昭夫さん。

とはいえ、中には広さがネックになって、「欲しかった趣味空間を断念した」という人も。子育てや家族だんらんと、趣味空間を両立するためには「スペースの解決」がカギとなる。中佐さんがその解決策として提案するのが、ライフスタイルの変化や子どもの成長に応じて、変化させられる自由度の高い空間をつくっておくことだ。

「例えば子どもが小さい時期はワンフロアの広い空間として子どもの遊び場や趣味空間として使い、成長後は個室として仕切れるような空間をつくることは、省スペースに役立ちます。ただし、そのためには現在の暮らしだけでなく、20年、30年後の暮らしを想像することが重要。その上で、どこで趣味と実用性のバランスを取るか決めていくといいでしょう」

【画像1】レール用の溝をつけた柱と梁を設置し、扉を入れるだけで仕切れるようにした空間。ワンフロアとしても3つの個室としても使える（画像提供／Half& Half HOUSE）

音楽やスポーツ、読書など家族が共通の趣味をもっているなら、その趣味を一緒に楽しむための専用空間をつくるのもよいだろう。例えば吹抜けを利用したクライミングウォールやみんなで演奏できる音楽室があれば、子育てをしつつ、趣味の時間をシェアできる。自分の趣味や嗜好を思い切り表現した空間をつくることで、家への愛着もより深まるだろう。

【画像2】ポーチから外部吹抜けを経由し、屋上へとつながるクライミングウォール。太陽光や外気の通り道も兼ねており、通風と採光のためにも役立っている（画像提供／3Way House）

普段は家族とにぎやかに過ごしつつ、時には1人で趣味に集中する時間も欲しい。そんな人は「家族と個人」「大人と子ども」「来客に見られるパブリック空間と家族だけのプライベート空間」など、それぞれの空間でがらりと雰囲気を変えてみるのも手だ。

「空間ごとに内装の素材や色、天井高を変えれば、コンパクトな空間でも気持ちを切り替えられます」

プライベートでは、10歳と5歳の息子の子育て中でもある建築家の中佐さん。2009年に建てた神奈川県の自邸では、「車」「料理」「音楽」という夫婦の趣味を存分に楽しみながらも、毎日の暮らしやすさや子育てのしやすさに配慮したアイデアを実験的に取り入れている。

そのひとつが、家族みんなで過ごすLDKを中心に、右側には夫のガレージ、左側には妻のキッチンを配置した間取り。LDKの両脇にガレージとキッチンを配置し、家族の空間と趣味空間を完全に切り離すのではなく、見える場所に置くことで、家族が互いの趣味を好意的に受け入れられるという。

「例えば僕が車の手入れをしていたり、妻がパンを焼いていたら、子どもたちも自然と『何してるのかな？』と興味をもつし、親がどんなものを好きなのか、自然と理解する。それも家族のコミュニケーションのあり方だと思います」

【画像3】子どもがリビングで遊んでいるときも、自然と趣味を楽しむ両親の姿が目に入るようにしたLDK。正面の棚は家族で共有し、家族それぞれの本やおもちゃ、要理道具などを収めている（画像提供／中佐昭夫）

また、敷地内に母屋と離れという2つの建物を作ったのも特徴。もともと離れは二世帯住居の予定で建てたものだが、現在は夫のホビールームとして使っている。

「将来は子ども部屋や、人に貸したりすることも考えています。こうした“流動性のある空間”をつくっておくのも、趣味と実用の両立につながります」

【画像4】敷地内にある左側の離れは、愛用の自転車や家具を並べた夫のホビールームとして使用中。母屋と離れているため、夜間でも気兼ねなく音楽を聴いたり、DVDを鑑賞したりできるのが利点だ（画像提供／中佐昭夫）

どんな趣味空間をつくるのかを決める過程も、家づくりの楽しさ。家族でじっくり話し合い、遊び心のあるわが家を手に入れよう。

文／工藤花衣　撮影／矢野紀行、相馬ミナ

9月号の特集は
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（株）リクルート住まいカンパニー（東京都千代田区）が運営する不動産・住宅サイト『SUUMO（スーモ）』は、住まいや暮らしに関する様々なテーマについてアンケート調査を実施し、調査結果を「SUUMOなんでもランキング」として紹介している。梅雨も明け、本格的に夏の暑さもスタート。小学校は夏休みに突入したころ。休みはうれしけれど世のお母さんたちは毎日お昼ご飯のメニューに頭を悩ませなければならず、これが結構大変なこと。そこで今回は、億劫になりがちな夏休み期間中のお昼ごはんの支度、つい頼ってしまうメニューのランキング。

【調査概要】
●調査実施時期：2016年4月6日～2016年4月7日
●調査対象者：全国の20～59歳までの男性208名・女性208名
●調査方法：インターネット
●有効回答数：416

【調査結果】
Q. 億劫になりがちな夏休み期間中のお昼ごはんの支度。つい頼ってしまうメニューは？
＜総合ランキング＞
1位：そうめん 30.3%
2位：ラーメン 18.3%
3位：チャーハン 17.1%
4位：カレー 15.4%
5位：焼きそば 15.1%
6位：うどん 11.1%
6位：スパゲッティ 11.1%
8位：冷やし中華 9.9%
9位：そば 6.3%
10位：丼もの 5.0%
※特になし12.3%

第1位はそうめん。約3割の人が指名した。理由はダントツで「簡単だから」。そして「のどごしがよく、バテ気味でも食べられる」というように、暑い夏で食欲がなくてもつるっと食べられるので、大人にも子どもにも人気のようだ。

2位はラーメン。そうめんに続き、麺類が上位を独占。「味噌や醤油など種類が多いので飽きない」という理由や、「お湯を沸かすだけでよい」という手軽さが支持されている。

3位はチャーハン。炒めるだけという手軽さに加え、「冷蔵庫に残っているものを使い切ることができる」「野菜がとれる」などの理由が挙げられた。

4位はカレー。こちらは「つくり置きして何食か食べられる」ことや、「具材を変えることで、栄養のバランスもとれる」ことがうれしいメニュー。レトルトのカレーも人気で、常に常備している人も。つくっておけば、夕飯にできることも有難い。

5位以降は、焼きそば、うどん、スパゲッティ……と、麺類が続く。保存ができて、1皿で立派なご飯になる麺類は、お昼のメニューには欠かせない。

ランキングに入ったのは、いずれも簡単につくれるので負担にならないことに加え、「野菜も一緒にたくさん食べられる」といった優秀なメニュー。手は抜きたいけれど、ジャンクフードでは気が引ける……。そんな母の気持ちが出たランキングだった。

【主な回答】
●そうめん：お中元で大量に家にあることが多いから。（50歳・男性）
●そうめん：カレーそうめんにしたり、お吸い物に入れたりレパートリーが色々あるから。（21歳・女性）
●ラーメン：簡単。袋麺は保存できていつでも使える。（57歳・女性）
●チャーハン：残り物を刻んで適当に入れるだけでもチャーハンになるから。（41歳・男性）
●カレー：つくり置きして、何食か食べられるから。（35歳・男性）
●焼きそば：肉も野菜も一緒に食べられる。短時間でフライパン一つでつくれるし、味付けが簡単だから。（38歳・女性）
●うどん：冷凍うどんを使って、冷蔵庫の余り野菜を足して簡単につくれる。（31歳・女性）
●スパゲッティ：材料費が安く、レトルトのソースを用いて簡単に調理できるから。（48歳・男性）
●冷やし中華：暑いときに食欲をそそるし、簡単だけど豪華な感じがする。（55歳・女性）
●そば：総菜の天ぷらを買ってくると、お手軽。（53歳・女性）
●丼もの：とんかつを惣菜屋で買って、簡単に調理できる。（35歳・女性）

「SUUMOなんでもランキング」：住まいに関する様々なテーマについてアンケートを実施し、結果をまとめた記事を隔週で発表。

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もうじき梅雨も明け、夏が本気を出してきそうな気配。エアコンの効いた室内で過ごすのもいいが、やや風情がない。ここは古来よりの方法、「氷」で涼をとるのはどうだろう。
せっかくなので氷屋で買った「純氷」で涼んでみることにした。
戦後の夏の風物詩「氷屋」の氷をお取り寄せ

かつての日本では「氷屋」が夏の風物詩だった。昭和30年代には全国に1万軒の氷屋が存在し、街中にはリヤカーで氷を売るおじさんがあふれていたという。なお、昭和20年代の「サザエさん」にも氷屋は度々登場する。それだけ生活に身近な存在だったのだろう。

『「サザエさん」に氷屋が度々登場するのは昭和20年代。マスオが天ぷらを揚げているところに氷屋が配達に来たり（昭和25年7月28日）、サザエが氷を買って荒縄にさげて帰る途中、長話をして氷が溶けたり（昭和27年6月28日）』（2006年8月25日 朝日新聞デジタルより引用）

もはや街中にその姿を見ることはないが、氷屋の氷はインターネットで手に入る。しかも、即日配送してくれる。情緒と引き換えに、世の中は便利になった。

というわけで、兵庫県の氷商から取り寄せた氷で、まずはかき氷をつくってみた。

【画像1】自分史上、最も贅沢なかき氷。氷の粒がキラキラ輝いて見える（写真撮影／榎並紀行）

心なしかいつもの氷より美しい。そして、味も最初は違いが分からなかったが、水道水でつくったかき氷と食べ比べてみると明らかにうまい。というか、甘い……気がする。近年の水道水はおいしくなっているというが、氷屋の氷と比べてしまうと明らかな雑味やえぐみが際立ってしまうのだ。

そのおいしさの秘密は「純度」にあるようだ。氷屋がつくる「純氷」は、徹底した濾過により塩素を除去した水道水（または自然水）を用い、工場にて48時間以上かけゆっくりと凍らせるなど、一定の条件のもと製氷されたものを指すという（ちなみに、自然の池などで凍結させた氷を採取するのが、いわゆる「天然氷」）。無味・無臭で飲み物の味を損なわないため、高級ホテルのバーなどでも使われる一級品である。庶民の納涼アイテムだった時代から、ずいぶんと出世したもんだ。

【画像2】試しにわが家にある一番いい酒、「煌王（こうおう）」を純氷ロックで飲んでみた。なるほど確かにその味わいを1ミリも損なうことなく、本格麦焼酎の魅力を存分に引き立てている（写真撮影／榎並紀行）

また、余分な空気が入っておらず密度が高いため、溶けにくいのも純氷の特徴だ。大きな固まりを枕元に置けば、漂う冷気が心地良い。見た目にも涼やかでエアコンいらずである。

【画像3】扇風機の風を氷に当てると、なお涼しい（写真撮影／榎並紀行）

【画像4】純氷、きみは美しい（写真撮影／榎並紀行）

ちなみに、電気冷蔵庫が普及する以前、食材の保存には氷で中身を冷やす「冷蔵箱」が用いられ、かつての磯野家にもそれは登場する。とはいえ、戦後の一般家庭においては誰もが持てる品でもなかったようなので、冷蔵箱でこれまた当時としては高級品のスイカとか冷やしていたサザエさんたちは、相当にブルジョワジーな一家だったといえるかもしれない。

『氷冷蔵庫に見えるのは魚や牛乳、バター、ビール、磯野家の3大おやつのスイカ……。当時としては豊かな食生活です。井戸水が冷蔵庫代わりの家もまだ多く、磯野家は庶民のあこがれでした』（2006年8月25日 朝日新聞デジタルより引用）

【画像5】そんな当時にならい、冷蔵庫の電源を切って氷を置いてみた……すると、（写真撮影／榎並紀行）

【画像6】トマトとビールがキンキンに冷えました（写真撮影／榎並紀行）

なお、価格だが、筆者が購入した氷商だと4貫目（14kg）で2640円（税込）。涼を得つつ、こんなにも贅沢な気分に浸れるなら安いものだ。純氷のある生活、かなりおすすめですよ。

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